作为热门旅游城市，近几年来，厦门的家庭旅馆也渐成规模。家庭旅馆经营者遇到的纠纷也随之增多。一旦闹上法院，不但伤了情面，也损害了各方利益。本期法眼，精选了几个鼓浪屿上家庭旅馆经营者遇到的诉讼案例，它们或许能给从业者提供参考，减少不必要的矛盾和纠纷。

　　晨报记者 主父真真

　　通讯员 思法

　　厦门网-海西晨报讯 鼓浪屿是一个浪漫、如诗如画的地方，在这里住上一晚体验夜色下的小岛风情，是很多游客的不二选择。然而，对家庭旅馆经营者来说，这一切就没那么浪漫了。除了要面对巨大的经营压力外，还要面对各种意想不到的纠纷。

　　案例

　　口头约定减租

　　反被诉欠租金

　　法院最终认定房主李威的诉求超过时效

　　2014年1月，在鼓浪屿经营家庭旅馆的阿明（化名）成了被告，房主李威（化名）状告阿明拖欠房租及滞纳金25万元。

　　5年前，阿明租下了李威位于鼓浪屿泉州路的三套房产经营家庭旅馆。双方在签署的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限自2009年11月18日至2019年11月18日止，每月租金68000元，租金每满3年递增5%。双方还另定协议，阿明交付押金30万元，如果阿明所欠各项费用达5万元，李威就有权收回租赁房屋，并没收30万押金。

　　李威说，阿明拖欠租金达数月之久，累计拖欠租金184000元。在法庭上，他要求解除租赁合同，判令阿明支付拖欠的租金及滞纳金25万元整，并要求没收30万押金作为违约金。

　　“房东就是为了涨租金！”阿明说，他并没有拖欠租金，实际上，4年前由于家庭旅馆装修后经营牌照无法及时办理，李威答应将2010年5月到12月的租金减少到5万/月。因此，那段时间阿明都是按照此标准支付租金。其中，2010年8月和9月因为经营困难，阿明只支付了3万元租金。

　　阿明说，家庭旅馆正常营业后，他按时交租。自2011年1月起，阿明按每月68000元支付租金，自2013年11月开始，阿东则按照71400元/月支付租金至今。

　　法院判决：经厦门市思明区法院一审判决，驳回李威的诉讼请求。

　　法官说法：

　　李威所谓的阿明拖欠租金，是指2010年5月到12月间，阿明所付租金与合同约定的不足部分。但直至本案起诉之日，李威始终未向阿明主张租金差额，时达3年之久。李威的该诉求已经超过诉讼时效。根据优势证据原则，法院采信阿明的说法。

　　从2011年1月之后，阿明均能如期足额缴纳租金。由此情形可见，阿明已经履行了合同约定的主要债务，李威诉请解除合同并无依据。

　　案例

　　旅馆开业五年　却因装修被告

　　房主起诉租客改变房屋结构

　　小辉（化名）在鼓浪屿上经营家庭旅馆5年，但却因装修问题，在2014年2月被房东张荣（化名）告上法庭。

　　2009年6月，小辉和张荣订立了《房屋租赁合同》，约定租期自2009年9月16日至2019年9月15日，前两年租金为8000元/月，其后逐年递增，租赁用途为经营咖啡家庭旅馆。

　　张荣说，小辉一直未将装修方案交予其审核，未取得其同意就擅自拆改房屋原有结构，基本上每个房间都私自增设了卫生间等设置，大肆损坏原有房屋。根据合同约定，未经原告同意，被告擅自拆改承租房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途，原告有权单方解除合同要求被告三天内退还房屋并没收保证金。因此，张荣要求解除合同，并要求小辉立即腾退诉讼房屋。

　　“经营家庭旅馆，当然要对房屋进行装修！”小辉说，自己的设计图纸曾经给张荣审阅过，家庭旅馆已经经营5年了，张荣此前也没有提出过任何异议。“房东就是想涨房租！”小辉说他找的是有合法资质的装修公司，仅仅涉及内部的部分改造，未变动房屋建筑主体和承重结构，对房屋没有造成危险和损坏。此外，装修也已获得消防、规划等部门的审查批准，取得了经营证照。

　　法院判决：

　　经思明法院一审判决，驳回张荣的诉讼请求。

　　法官说法：

　　原告与被告签订房屋租赁合同时，已明知房屋将作为家庭旅馆经营使用，故应对将产生的房屋装修、改造有基本的预见。原告及其家人在被告承租近5年间均亲临过讼争房屋现场，对装修情况、房屋现状应有了解，但未提出异议，而今却主张被告拆改房屋原有结构要求解除合同，有违社会经验常理和商业常识，显失公平。

　　案例

　　用漫画装修旅馆　被作者状告侵权

　　旅馆未经几米同意使用其漫画，结果被告上法庭

　　装修家庭旅馆时，著名画作要慎用。思思（化名）在鼓浪屿内厝澳路开了一家以几米漫画为主题的家庭旅馆，在旅馆中摆放了很多幅几米的漫画，整个装修风格也用了非常多的几米漫画元素，让人一走进去仿佛来到了几米的漫画世界。

　　思思没想到，2011年自己却因侵犯知识产权，被几米本人告上了法庭。

　　原来，思思的家庭旅馆在网站上做了很多宣传，且因为该家庭旅馆非常有特色，很多住过的游客也将家庭旅馆的照片发到网上。这些图片正好被几米的朋友看到了，身在台湾的几米，认为该家庭旅馆侵犯了自己的知识产权，就将思思告上了法庭。

　　几米要求判令思思立即停止侵权，刊登致歉声明并支付25万元赔偿金，并在相关网站上刊登致歉声明。

　　法院调解：

　　经厦门市思明法院调解，思思和几米达成协议，思思同意于2011年12月11日前向几米支付25000元；几米放弃其他诉讼请求。

　　法官说法：

　　家庭旅馆经营者进行创意设计时，应注意在商标注册、外观设计、空间布置、主题运营等方面避免侵犯他人作品的著作权。

　　根据《著作权法》第四十八条，如未经著作权人许可从事经营活动，则构成侵权，需按权利人实际损失或违法所得给予赔偿。因此，引用他人作品，包括绘画、摄影、文字、电影作品等应经过著作权人的授权许可并支付相关费用。

　　制定《交接清单》可避免部分纠纷

　　家庭旅馆纠纷中，最常见的是解除租赁合同纠纷，房主起诉的最主要的“动机”在于租金的调涨。经营家庭旅馆业，前期投入大，收回成本周期长，因此更应注意经营风险。

　　法官建议，签订合同时应对从业过程中容易产生纠纷的事项进行明确的书面约定，如是否允许对出租物进行转租，是否允许承租方单方进行装修、装饰以及相应的违约责任等。

　　为避免相关财物、设备同户主原有设备混同，须制定相应的《交接清单》作为合同的附件，并拍照留底作证。租户在装修时，也应当同装修公司签订正式的装修合同，并开具相应的发票，以保留证据。

　　此外，为避免违约后的损失鉴定，可以在合同中明确违约金。这样在出现违约情况后，营业额、装修费用等损失实际不能明确时，可依据双方所约定的违约金，明确损失金额。此外，还可以在合同里说明，如果实际损失超过违约金额，以实际损失为准，这样就可以更好地维护租户的利益。

　　变更合同内容要签补充合同

　　在现实生活中，很多家庭旅馆都会对房屋进行一定的改造和装修，但许多当事人急于求成，单方追求快捷、高效，仅以口头大意告知房东，有些甚至没有知会房东就进行相关活动，这往往给日后的经营留下隐患。

　　法官表示，更改合同内容应经合同相对方同意，如果未经对方同意就“单方行动”，即使改变合同后在客观上可能使对方获益更多，亦属违约行为；对于实际履行合同过程中，协商同意变更的条款，特别是重大事项的变更，应当通过补充合同或者补充文件等证据加以“固定”，以在纠纷产生时加以证明。

　　法官建议，出租人和承租人应就事论事，以合法手段维护自身权益，不可以“非法”对抗“非法”，如果觉得对方违法时，应该通过调解、协商、报警、诉讼等合法方法，避免因语言暴力、肢体冲突或其他不当方式加重矛盾。

　　此外，合同条款应当注重平等性，一般不约定另一方享有任意解除权。出租人与承租人是平等的客户关系，除了具有合同关系外，同时也可成为良好的合作伙伴，念好生意经，可促进租赁双方和睦相处。