未经过业主大会批准,由业委会私自签合同引进物业公司代管服务合法吗?合同成立吗?
我们小区业委会没经过业主大会决定就私自签合同引进了一个代管物业,服务了一年,其服务极其垃圾,广大业主不满。小区物业招标后,业委会提出让中标物业承担代管物业的代管费等霸王条款。中标物业在业委会阻止下100多天了不能入驻服务,目的就是让代管物业留下。现在在政府主导下,中标物业要进驻小区了,代管费要从业主收取了,由于服务极差,有些业主想拒绝缴费,行的通吗?
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这样的案例已经很多。聘用物业管理企业属于小区内的核心事项,业委会未经业主全体大会同意,私自引进的物业公司是无效的,其签订的物业服务合同对全体业主也没有约束力。
我们国家调整物业关系,主要物业管理条例,其11条明确规定聘用物业服务企业需经业主大会同意。一般而言,须经总人数占业主全体人数2/3以上,并且专有面积占小区总建筑面积2/3以上业主同意才行。业委会是没有权利私自引进物业管理公司,也没有权利私自签订物业管理协议的。
业主的维权途径应该是到法院直接起诉,该物业管理服务无效。我甚至看到一个案例,业委会最终与引进的物业管理企业签订的物业服务合同与向业主公示过的物业服务合同不同,该合同就被法院认定为无效。
从题目中描述的情况看,业委会为了一己私利不惜出卖业主利益,这样的业委会已经没有存续的必要,感觉业主们可以发起罢免程序。