三问“带病房产”

　　1问 恶意租约 根源何在

　　“恶意租约”，因何而起 导报记者发现，恶意租约的依据，主要是有一条“买卖不破租赁”的法律规定。

　　厦门大学法学院黄健雄教授告诉导报记者，所谓“买卖不破租赁”，是指《合同法》有规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。即租赁关系依法成立之后终止之前，出租人再将租赁物转让给第三人的，租赁合同对受让人继续有效。也就是说，租赁权优先于所有权，即使买家顺利过户，拥有了所有权，也无法对抗租赁权。

　　而“恶意租约”就是钻了这一法律空子。黄健雄提醒说，对于竞买人而言，对带有“恶意租约”的房屋拍卖须谨慎，毕竟，不动产交易还要受到“买卖不破租赁”规则上的限制。

　　据了解，如果是承租人已一次性付清租金，房产所有人、抵押权人及债权人对该租约无异议，该租约为有效合同，法院不负责清场交付。

　　2问 恶意租约 怎么分辨

　　一位法官告诉导报记者，“恶意租约”一般都有几种共同的特征：租赁期限较长，往往是十年以上；租金一次性支付；此外，租金比市场价低很多。其中，有的租约有银行转账凭据，但是，多数情况下，都没有银行转账记录。对此，租户声称是“给现金”。

　　据了解，在民间借贷纠纷中，原产权人往往背负巨额的债务，通常有多个债权人，为保证自己的利益，原产权人可能会与承租人恶意串通，签署虚假租赁合同。其签订租赁合同的目的实际上是为了继续占有使用房屋，阻止房屋被拍卖，同时减少自己的损失。

　　但是，“恶意租约”可能导致在拍卖时无人敢竞买房屋，致使部分债权人的权利无法实现。

　　3问 买到“带病房产” 新房东该咋办

　　对此，福建信海律师事务所林敏辉律师说，首先，新房主可以要求解除合同，并要求原房主承担损害赔偿责任，因为，原房主隐瞒了重要事实。也可以继续维持合同的效力，要求老房主承担违约责任。其次，假如老房主与承租人之间存在恶意欺诈，可以宣告该租赁合同无效。

　　鉴于“恶性租约”有愈演愈烈的趋势，已经成为债务人逃避债务的一种常见手段，严重损害了债权人和竞买人的合法利益，衍生出了很多纠纷。对此，有不少专家建议，应加强对此类“恶性租约”的审查，杜绝“恶性租约”存在的空间。如可以加强租赁行为的公示制度，规定只有在房管部门登记备案的租赁合同，才可以要求受让人或竞买人继续履行。